En los últimos años, el mundo empresarial ha experimentado una transformación profunda en su forma de operar, especialmente en la cadena de suministro y la ubicación de sus centros de producción. Conceptos como offshoring, nearshoring y reshoring han cobrado relevancia estratégica para empresas globales, y con ello, el sector inmobiliario se ha visto directamente impactado. ¿Cómo se traduce esta tendencia en desafíos (y oportunidades) para la inversión, desarrollo y planificación inmobiliaria?
Offshoring se refiere a trasladar operaciones, principalmente de manufactura o servicios, a países lejanos donde los costos son más bajos. Durante años, esto incentivó la inversión en países asiáticos, especialmente China, India y Filipinas.
Nearshoring consiste en trasladar esas operaciones a países más cercanos al mercado principal, reduciendo costos logísticos, tiempos de entrega y riesgos asociados a la distancia. En el caso de EE.UU., países como México, Colombia o Costa Rica son destinos clave.
Reshoring implica traer de vuelta a casa esas operaciones, apostando por la producción nacional para mejorar el control de calidad, minimizar riesgos geopolíticos o aprovechar incentivos fiscales.
Cada uno de estos enfoques tiene implicaciones directas en el mercado inmobiliario. Desde el tipo de inmueble demandado hasta la ubicación estratégica, los desarrolladores deben entender cómo evolucionan estas dinámicas para tomar decisiones informadas.
Demanda industrial y logística
El reshoring y nearshoring han impulsado la demanda de espacios industriales, bodegas y centros de distribución. Esto ha hecho que zonas previamente relegadas ganen valor. Ciudades medianas o regiones periféricas cercanas a grandes núcleos urbanos o fronteras internacionales ahora atraen inversión por su potencial logístico.
En países como México, esto ha derivado en un auge del desarrollo de parques industriales cerca de la frontera con Estados Unidos. En EE.UU., ha habido un resurgimiento de la construcción de naves industriales en estados del sur, gracias a las inversiones que regresan desde Asia.
Transformación de zonas urbanas
El reshoring también afecta áreas urbanas al provocar la reconversión de terrenos que antes estaban abandonados o infrautilizados. Muchas ciudades están viendo revitalización urbana en barrios industriales tradicionales, reconvertidos en zonas mixtas con uso residencial, comercial e industrial ligero.
Tensiones en la planificación urbana
Sin embargo, no todo son beneficios. El regreso masivo de operaciones puede sobrecargar infraestructuras existentes o generar conflictos de uso del suelo. Municipios y gobiernos deben actualizar su planificación para gestionar adecuadamente estos cambios, garantizando la sostenibilidad del crecimiento.
Volatilidad geopolítica y regulatoria
Los cambios en políticas comerciales entre países, como los aranceles o incentivos fiscales, pueden alterar repentinamente la rentabilidad de una inversión inmobiliaria ligada a la cadena de suministro global. Por ello, los inversionistas deben considerar escenarios de riesgo político en sus análisis.
Infraestructura insuficiente
En regiones donde el nearshoring está creciendo rápidamente, como el norte de México, puede haber un desfase entre la llegada de inversión y la capacidad real del entorno para soportarla: falta de energía, agua, vialidades, servicios o mano de obra calificada.
Competencia por el suelo
Con el auge de centros logísticos, se genera una presión sobre el precio del suelo en áreas clave. Esto obliga a los desarrolladores a moverse más rápido y negociar eficientemente con autoridades y propietarios.
Si bien los desafíos son reales, también existen oportunidades importantes. La reconfiguración de cadenas de valor impulsa nuevos polos de desarrollo que antes no estaban en el radar de los grandes fondos inmobiliarios. Además, el crecimiento de la industria tecnológica, farmacéutica y de manufactura avanzada favorece la demanda de naves especializadas, ofreciendo nichos de mercado poco explotados.
En paralelo, la digitalización y el trabajo remoto asociado a estas estrategias generan nuevos requerimientos en vivienda, conectividad y espacios de coworking en ubicaciones antes inusuales.
La evolución hacia modelos de nearshoring y reshoring representa una revolución para el sector inmobiliario. Las reglas del juego están cambiando, y los inversionistas, promotores y autoridades urbanas deben prepararse para anticiparse a estos cambios. Aquellos que logren comprender esta dinámica tendrán la capacidad de capturar valor en mercados emergentes, impulsar la regeneración urbana y diseñar espacios que respondan a las necesidades de un mundo interconectado pero más localizado.