En el mundo de la propiedad raíz en Florida, uno de los beneficios fiscales más importantes y menos comprendidos para los propietarios de vivienda es la protección Save Our Homes (SOH). Esta enmienda constitucional, aprobada por los votantes en 1992, busca proteger a los propietarios residenciales de aumentos desproporcionados en los impuestos a la propiedad debido al crecimiento acelerado del valor de mercado.
A continuación, explicamos en qué consiste esta protección, a quién beneficia, cómo se activa y qué impacto tiene en la compra o venta de una propiedad en Florida.
La protección Save Our Homes (SOH) es una limitación establecida sobre el incremento anual del valor tasado de una propiedad con exención por residencia principal (homestead exemption) en Florida. Su objetivo es brindar previsibilidad y protección fiscal a los propietarios de vivienda que utilizan la propiedad como residencia permanente.
Bajo esta norma, el valor tasado de una propiedad —el cual sirve de base para calcular los impuestos no puede aumentar más del 3% anual o el índice de inflación según el Consumer Price Index (CPI), lo que sea menor. Esto significa que aunque el valor de mercado de la propiedad se dispare, el aumento en la base imponible está restringido.
La protección SOH aplica exclusivamente a propiedades que cuentan con la homestead exemption, es decir, que son la residencia principal del propietario y están debidamente registradas como tal ante el county property appraiser. Para calificar, el propietario debe haber solicitado la exención homestead antes del 1 de marzo del año fiscal correspondiente.
Una vez aprobada la homestead exemption, la protección SOH entra en vigor automáticamente en el segundo año. Desde ese momento, el incremento del valor tasado anual estará limitado según la fórmula mencionada.
Imagina que compras una casa en Miami en 2020 por $300,000 y la registras como tu residencia principal. El primer año, el valor tasado será cercano al valor de compra. A partir del segundo año, aunque el valor de mercado suba a $350,000 o más, el valor tasado solo podrá aumentar un máximo de 3% anual o según la inflación.
Esto significa que si el índice de inflación fue del 2%, tu valor tasado aumentaría a solo $306,000. Esto se traduce directamente en un menor aumento de tus impuestos.
La protección SOH no es transferible entre propietarios. Si vendes tu casa, el nuevo dueño no heredará el valor tasado limitado. En lugar de eso, se ajustará al valor de mercado actual, lo que puede generar un aumento significativo en los impuestos del nuevo propietario, un fenómeno conocido como «recapture«.
Sin embargo, Florida permite a los propietarios transferir parte del beneficio SOH cuando se mudan a una nueva residencia principal, mediante un mecanismo llamado portabilidad. Esta portabilidad permite trasladar hasta $500,000 del diferencial entre el valor de mercado y el valor tasado de la vivienda anterior a la nueva propiedad, siempre que se solicite en el plazo establecido.
Para compradores, es fundamental tener en cuenta que el impuesto actual que paga el propietario puede no ser representativo del monto que pagarán ellos. Al adquirir una propiedad, el valor tasado se ajustará a precio de mercado, eliminando la protección SOH del dueño anterior, lo que puede implicar un aumento considerable en el impuesto.
Para vendedores, si planean comprar otra vivienda como residencia principal, deben explorar la portabilidad del SOH para conservar parte del ahorro fiscal acumulado.
La protección Save Our Homes representa una herramienta poderosa para mantener los impuestos estables a largo plazo y brindar seguridad financiera a quienes viven en su propiedad principal. Sin embargo, su impacto varía considerablemente dependiendo de si eres comprador, vendedor o heredero.
Si estás considerando invertir en bienes raíces en Florida, o si ya eres propietario, es fundamental entender cómo funciona la SOH y planificar en consecuencia. La orientación de un agente inmobiliario y/o asesor fiscal con experiencia puede marcar una gran diferencia en tu presupuesto anual y en el valor real de la inversión inmobiliaria.