En el dinámico mundo de la propiedad raíz, cada cambio normativo puede tener implicaciones importantes para compradores, vendedores, inversores y agentes inmobiliarios. Hoy analizamos la ley SB 264, qué regula, por qué se aprobó y cómo podría impactar al sector inmobiliario.
La ley SB 264 es una medida legislativa que, dependiendo del estado en cuestión, introduce restricciones al acceso o la transferencia de bienes raíces cuando están involucrados determinados actores o ubicaciones consideradas sensibles. Su relevancia para el mercado inmobiliario radica en que cambia ciertas reglas de juego en cuanto a quién puede adquirir propiedad, dónde y con qué condiciones.
Aunque existen varias leyes en diferentes jurisdicciones que llevan el nombre “SB 264”, la que mayor repercusión en materia de propiedad raíz es la que fue aprobada en el estado de Florida. Esta ley, conocida como “Conveyances to Foreign Entities Act”, entra en vigor el 1 de julio de 2023.
En esencia, esta SB 264 de Florida prohíbe o restringe la compra de ciertos inmuebles por personas naturales o jurídicas que pertenezcan a “países de preocupación” o estén vinculadas a entidades gubernamentales o sancionadas, así como inmuebles ubicados dentro de un radio determinado de instalaciones militares o infraestructuras críticas.
Es importante destacar que existe otra SB 264 en el estado de California que regula venta de armas en predios estatales, pero esa no tiene relación directa con el mercado inmobiliario residencial o de inversión.
Así, para efectos del sector propiedad raíz, el foco está en la SB 264 de Florida y sus equivalentes o inspiradas en ella en otros estados.
Los puntos clave de la SB 264 de Florida son los siguientes:
Define qué se considera “Foreign Principal” (principal extranjero) o entidad sujeta: gobiernos extranjeros, partidos políticos, personas domiciliadas en países de preocupación, entidades controladas por esas personas u organismos.
Prohíbe que dichos “Foreign Principals” adquieran ciertos tipos de bienes inmuebles en el estado, en particular aquellos ubicados a menos de 10 millas de instalaciones militares, infraestructuras críticas u otros sitios estratégicos.
No afecta de forma retroactiva la titularidad existente en muchos casos, pero impone nuevas obligaciones para inscrito, registro o supervisión para compras futuras.
Establece sanciones para quienes incumplan, incluidas potenciales acciones penales o civiles, así como responsabilidades para profesionales del sector inmobiliario que participen en operaciones prohibidas.
Las motivaciones oficiales indican que el objetivo es proteger la seguridad nacional, las infraestructuras críticas y evitar que actores extranjeros considerados riesgosos adquieran terrenos sensibles.
Sin embargo, la norma ha sido objeto de fuerte crítica porque diversos actores señalan que tiene efectos discriminatorios por origen nacional, vulnerando derechos de vivienda, igualdad y discriminación por origen.
Para el mercado inmobiliario, esta ley surge en un contexto de creciente atención a la inversión extranjera, vigilancia sobre flujos de capital, y una mayor regulación de los titulares de bienes raíces.
Para agentes, compradores e inversores, algunas de las consecuencias que se deben tener en cuenta son:
Due diligence ampliada: Las firmas de correduría, de título o escrow, y los agentes deberán verificar si el comprador es un “Foreign Principal” o está domiciliado en un país de preocupación, así como si la propiedad se encuentra en zona sensible.
Restricción del mercado: Para ciertos actores extranjeros, las opciones de adquisición se reducen, lo cual podría afectar oferta-demanda, valor de mercado en ciertas zonas, o hacer que ciertos compradores se abstengan.
Riesgo de incumplimiento: Si se adquiere una propiedad prohibida por la ley, puede haber sanciones, nulidad de la transacción, futuras litigaciones, y responsabilidad para profesionales involucrados.
Efectos indirectos: Aunque la ley no afecta directamente a todos los compradores nacionales, puede crear un ambiente de mayor control, transparencia y carga administrativa, lo cual podría traducirse en mayores costes o demoras en cierres inmobiliarios internacionales.
Mantenerse informados sobre la ley SB 264 y su aplicación territorial: aunque la norma es de Florida, otros estados podrían adoptar regulaciones similares.
Revisar sus contratos, cláusulas de representación y due diligence para incluir verificación de origen del comprador, país domiciliario, papel de entidad controladora y ubicación del inmueble.
Consultar con abogados especializados en transacciones internacionales, cumplimiento normativo o regulación de inversión extranjera.
Evaluar las implicaciones para la valoración de propiedades en zonas sensibles (cercanas a instalaciones militares, infraestructuras críticas) ya que la demanda extranjera puede verse afectada.
Informar al cliente -ya sea comprador local, comprador extranjero o agente- sobre esta normativa, los riesgos y las restricciones que podrían aplicar.
La ley SB 264 representa un cambio significativo para el mercado inmobiliario con vocación internacional o en zonas de alto riesgo estratégico. Si bien su enfoque está en restringir la adquisición por parte de ciertos actores extranjeros para salvaguardar la seguridad, las implicaciones para la propiedad raíz son reales: desde la necesidad de due diligence reforzado hasta ajustes en valoración y procesos de cierre. Para los profesionales del mundo inmobiliario, la clave será adaptarse a este nuevo escenario, anticiparse a las cargas adicionales y asegurar que las transacciones cumplan con la normativa vigente para evitar sorpresas negativas.